Créer une SCI en ligne
La SCI est l'outil privilégié des familles et investisseurs pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle évite l'indivision, facilite la succession et permet une gestion optimisée de vos biens.
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Pourquoi créer une SCI ?
La SCI est bien plus qu'une simple structure juridique : c'est un outil de gestion et de transmission patrimoniale reconnu.
Les étapes de création
JuridiqueApps rédige vos statuts, publie l'annonce légale et dépose votre dossier au greffe.
Définir les associés et leurs apports
La SCI doit avoir au minimum 2 associés. Les apports peuvent être en numéraire ou en nature (biens immobiliers). Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.
Rédiger les statuts
Les statuts fixent l'objet (gestion immobilière), le siège, le capital, les règles de cession des parts et les pouvoirs du gérant. La rédaction est libre mais doit être rigoureuse.
Publier l'annonce légale
La constitution de la SCI doit être publiée dans un journal habilité du département du siège social.
Immatriculer au RCS
Dépôt du dossier complet au greffe du tribunal de commerce. Kbis délivré par le greffe sous 24 à 72h.
Ouvrir un compte bancaire
La SCI doit disposer d'un compte bancaire professionnel au nom de la société pour ses opérations immobilières.
Fiscalité de la SCI
Le choix entre l'IR et l'IS est stratégique. Il dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux.
IR par défaut (transparence fiscale)
Les bénéfices de la SCI sont intégrés directement dans le revenu imposable de chaque associé, au prorata de leurs parts. C'est le régime des sociétés de personnes.
Option IS
La SCI peut opter pour l'IS. Elle devient alors une personne morale autonome fiscalement. Les amortissements sont déductibles mais la plus-value à la cession est taxée différemment.
TVA
En règle générale, la SCI de gestion est exonérée de TVA pour les loyers (baux d'habitation). L'option pour la TVA est possible pour les locaux professionnels.
Plus-values immobilières
Sous le régime IR, les plus-values sont taxées selon le régime des plus-values des particuliers avec abattement pour durée de détention. Exonération totale après 30 ans.
Pour qui est faite la SCI ?
Famille : Vous souhaitez acheter un bien immobilier à plusieurs membres de la famille et organiser sa transmission sans tomber en indivision. La SCI permet de définir les règles de gestion dès le départ.
Investisseurs : Vous êtes plusieurs à vouloir investir dans l'immobilier locatif. La SCI structure votre investissement, clarifie les droits de chacun et facilite la gestion des revenus locatifs.
Entrepreneurs : Vous souhaitez séparer votre patrimoine immobilier professionnel de votre patrimoine personnel ou faire acheter vos locaux par une SCI pour les louer à votre société d'exploitation.
Tout savoir sur la SCI avant de vous lancer
La SCI est un outil juridique puissant pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Avant de créer votre SCI, voici les réponses aux questions essentielles que posent nos clients.
Pourquoi créer une SCI plutôt qu'acheter en direct ?
Acheter un bien immobilier en direct crée une indivision entre les propriétaires, source de blocages en cas de mésentente ou de succession. La SCI offre un cadre juridique clair : chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport, les règles de gestion sont définies dans les statuts et la cession de parts est plus souple que la vente d'un bien en indivision. Pour les familles, la SCI est aussi un outil de transmission progressif via la donation de parts.
SCI et donation de parts : un outil de transmission
La SCI est utilisée par de nombreuses familles pour transmettre un patrimoine immobilier de façon optimisée fiscalement. Les parents peuvent donner progressivement des parts à leurs enfants, en profitant des abattements fiscaux sur les donations (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans). La valorisation des parts peut être réduite grâce à une décote de liquidité. La transmission se fait sans morceler le bien, qui reste sous la gestion commune.
SCI et achat de locaux professionnels
Une technique couramment utilisée par les entrepreneurs est de faire acquérir leurs locaux professionnels par une SCI, qui les loue ensuite à leur société d'exploitation. Cette séparation protège le patrimoine immobilier des aléas économiques de l'entreprise. Les loyers versés à la SCI sont déductibles du résultat de la société. À la retraite, l'entrepreneur peut continuer à percevoir les loyers via la SCI même après avoir cédé son entreprise.
Questions fréquentes
Les réponses aux questions que vous vous posez.
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